几乎人人都认可，房子是抵御通胀的不二之选。

当下的趋势是全球化通货膨胀，万科创始人王石最近一篇谈及通货膨胀的文章，又指明了形势的严峻。

货币放水，影响全球所有人，物价飞涨，钱不值钱。

拜疫情所赐，2020年珠三角、长三角多个热点城市经历牛市的狂欢。

牛市的本质源于货币的放水，信贷资金流入功不可设。

01

2021年，楼市政策继续跟热钱作斗争。

四大一线已经严查经营贷、消费贷，力度非常大，政策的力度旨在杜绝高杠杆，有效抑制房价上涨过热的区域。

房企要遵守“三道红线”，融资方式、扩张区域及规模都要调整，房企势必会加大推货量，库存进一步增加，住房供过于求的趋势越来越明显。大型品牌房企更倾向深耕有概念、有人口、有产业的高级别城市。

银行要遵循“两道红线”，房贷占比受限制，额度不再无限量，标注了天花板。但银行对待优质城市的房产，一向还是认可其保值增值性，愿意通过降低利率来争夺更多的房贷。级别低的城市，银行只能通过提高贷款利率来对冲风险。

土地出让两集中，大量城市规划的一年只卖三次地，控制住了地方政府抬高地价的动力，遏制热钱释放到土地市场，一定时间段同区域同质化产品供应会集中释放。

房地产行业被全方位管控的结果就是：城市的分化会越来越严峻，并将长期存在。

如今，公共资源、大型基建越来越向一二线热点城市集中，加速人口流动，吸引热钱的机会最大。反之，城市基本面走弱的城市，如哈尔滨、天津，降价也换不来流量，楼市受到严重打击。

房价大涨的城市，购房壁垒越来越森严，市场上大量放水的热钱，只能去调控逆向放松且可以受到核心城市辐射，房价涨幅面未起的城市。

大湾区板块轮动的传递效应正在发生，先深莞，再广州，再到佛山，珠海也即将迎来补涨。

城市分化，区域同样参与分化，并不是全市普涨。

比如，“买横琴等于买澳门”，横琴新货上新，吸引全国富人前来置业，单价已达6万+。北围同样供不应求，单价上浮到2.7-2.8万，买到即是买来下一个前海。

对于我们普通人，更愿意在房地产这个国家基本盘上找寻收益机会点，抓住眼前时机，把手里不够优质的资产进行优化盘整。

02

如何选择？首先让自己和家人住得好。

无论在主城区还是有规划利好的新区，自住的那套最好是板块内中上等水准的品质。

买大不买小，高品质改善住宅缩短日后房产的置换周期，在房价普涨时期又迅速跟涨，特别吃香。

就像去年上海、北京房价涨幅高的原因之一，就是高改需求的集中释放，推高市场价格，给纯首次刚需打击颇大。

而且受疫情影响，自住客对产品力的增值性提出更高的需求，诉求更多居家场景空间、完善的社区配套服务等。

投资诉求的那套，可以用来紧跟热点区域的板块。

一个有价值的新兴中心，既能分享到城市发展方向上的红利，同时又第一时间承接高效能产业、高质素人才。

随着交通网络格局的扩大延伸，区域距离跨度，未来对于购房者的职住影响越来越小。

拿深圳一开始的南山崛起来说，根源实际上就是交通变革，滨海大道开通后，南山郊区的距离感一下子被拉入到深圳城市核心区的范围。

珠海近期通车的洪鹤大桥、金琴快线，成了新区房产的救命线，东西、南北两个维度的空间链接，让各区域与主城间流通控制在半小时左右。

洪鹤大桥

折射在房产投资的角度，对于购房者是实打实的利好。

如果又是高新产业或金融产业聚集区，朝着年轻化人口发展，更足够考验一个新区的潜在价值。

产业、交通布局成功，各项配套自然水到渠成，投资周期内的金融属性也就能完全兑现出来。

当然，不想错过每个行情下的房价上涨，还不能错过优质学区房。

神一样存在的学区房，是中国楼市强烈的缩影。无论在哪个城市，学区房都是被高热追捧的。

深圳2020年涨幅TOP榜单的前三名，所对应的深中初中部、深大师范附属中学、学府中学，无一不是重点名校。

乐有家

任何市场行情，都无法改变学区房的上涨动力。房价下跌期，学区房的抗跌能力超出想象。

比如，房地产市场极度冷清、房价下跌的郑州，唯有学区房的涨势喜人。

中原新城学府小区47平的一房，因为划片伊河路小学总校，从2019年9月至今，单价从1.7万飙升至3万。

众所周知，房子越稀缺越有价值。

学区房热度在线的根源正是基于教育水平难以均衡，存量及供应都十分稀缺，但需求端旺盛，争夺者多。

不仅如此，单学区抗跌，双学区更是一路高歌，涨声不停。

比如，新香洲备受期待的双凤凰学区，超十年楼龄的荟雅名苑，一年内涨幅高达20%。

安居客

老牌学区房五洲花城二期次新房，其标配的文园中学是所有家长争破头的学校，一年之间也有14%的涨幅。

安居客

老香洲楼龄超过20年的老破小吉祥苑，占据一中一小双学区，不到一年涨幅已有15%，单价妥妥的超过核心商圈富华里、华发新城的二手房。

安居客

不论老破小还是次新房，只要是优质双学区，涨幅远远超过珠海2020年住宅4.48%的均价浮动，成为珠海最牛的资产标的。

所以，在学区面前，商圈都得靠边站，别看不起老破小，别看不起老城区，没落的老城区学区房最值钱。

结语

货币超发，尽早买入价值资产跑赢通胀，才有机会搏一搏。

缓涨是未来的趋势，不论楼市政策怎样严苛，行情如何不稳定，普通购房者的房产布局，所需关注的核心因素仍然是教育资源、新老城区优质产品、城市发展热点区域的核心资产。

抓住放水的窗口期很重要，这个窗口期能延续有多久没有人知道，但如果楼市过热，随时可能关闭机会。

所以说，上车紧要，别踏空。