3月14日，深圳淘房志创始人——顾洪波先生为我们分享了深圳楼市的走势、大湾区核心区轮动的重点城市、中山楼市的投资机遇等观点。
顾洪波核心观点
1、2018起深圳涨，2020年东莞、南沙跟涨，2021年，珠海、中山跟涨。
2、火炬开发区+翠亨新区，可能成为下一个南沙。
3、被围堵后的资金流向，深圳内部的轮动，重点关注东部14号线，优质公寓。大湾区核心区的轮动，重点关注珠海、中山、广佛。全国轮动重点关注，上海、北京、及一些强二线城市。
4、深圳二手房指导价后，二手房交易将陷入低迷，预计将出现半年左右观望期，新房热度降低，网红盘减少。
以下是顾洪波先生观点，有删减
01
今年国内的货币政策，
依然是偏宽松的！
什么叫做货币泛滥？
2020年美中欧日等主要经济体的货币供应增量总和高达14万亿美元。我们中国的GDP的总量也就不到16万亿美元，也就是说去年印了差不多中国GDP总量的钱，相当于印了3个多印度的GDP总量，这是去年多印出来的钞票。
拜登这个1.9万亿才刚刚开始，他上台到现在还不到100天，接下来拜登可能还会推出几万亿美元的大基建计划。有的预计可能是2万亿美元，有的预计最少需要4万亿美元，但不管怎么样，很核心的一点，意味着美国的印钞票今年还不会结束，去年印得这么猛，今年还会继续。
中国在去年的货币政策相对还是比较谨慎的，因为中国的疫情三四个月的时间已经控制得很不错了。但是最新的中国的广义货币的余额是223.6万亿元人民币。
去年1月份的时候才刚刚突破200万亿，但现在已经是223.6万亿元，增加了21.3万亿。我们都知道2008年的4万亿出台的时候，深圳的房价几个月之内就翻倍，而现在一年增加了20几万亿的人民币，这是非常恐怖的数据。
一方面是央行在印钞票，另一方面很多钱从全国别的地方往深圳走。一切资产价格的变动，本质上都是货币现象。货币刚刚发行出来的时候，它有点类似于蜂蜜，蜂蜜会粘在一些突出的地方，就像我说的这些稀缺性的资产。
比如说深圳湾的豪宅，比如说全世界最牛的科技公司的股票，它会先到这些地方。但是最终它一定会像水一样，会把很多东西的价格推起来。
美国印钞票印得这么厉害，中国就必须得跟着印，你不跟着印，或者说你要收紧货币，最终会吃很大的亏。从国内国际两个方面看，都不支持强势的收紧货币。
所以个人判断今年国内的货币政策依然是偏宽松的。
02
资金围堵后，
大湾区重点关注珠海、中山、广佛！
什么叫做货币泛滥？
2020年美中欧日等主要经济体的货币供应增量总和高达14万亿美元。我们中国的GDP的总量也就不到16万亿美元，也就是说去年印了差不多中国GDP总量的钱，相当于印了3个多印度的GDP总量，这是去年多印出来的钞票。
拜登这个1.9万亿才刚刚开始，他上台到现在还不到100天，接下来拜登可能还会推出几万亿美元的大基建计划。有的预计可能是2万亿美元，有的预计最少需要4万亿美元，但不管怎么样，很核心的一点，意味着美国的印钞票今年还不会结束，去年印得这么猛，今年还会继续。
中国在去年的货币政策相对还是比较谨慎的，因为中国的疫情三四个月的时间已经控制得很不错了。但是最新的中国的广义货币的余额是223.6万亿元人民币。
去年1月份的时候才刚刚突破200万亿，但现在已经是223.6万亿元，增加了21.3万亿。我们都知道2008年的4万亿出台的时候，深圳的房价几个月之内就翻倍，而现在一年增加了20几万亿的人民币，这是非常恐怖的数据。
一方面是央行在印钞票，另一方面很多钱从全国别的地方往深圳走。一切资产价格的变动，本质上都是货币现象。货币刚刚发行出来的时候，它有点类似于蜂蜜，蜂蜜会粘在一些突出的地方，就像我说的这些稀缺性的资产。
比如说深圳湾的豪宅，比如说全世界最牛的科技公司的股票，它会先到这些地方。但是最终它一定会像水一样，会把很多东西的价格推起来。
美国印钞票印得这么厉害，中国就必须得跟着印，你不跟着印，或者说你要收紧货币，最终会吃很大的亏。从国内国际两个方面看，都不支持强势的收紧货币。
所以个人判断今年国内的货币政策依然是偏宽松的。
02
资金围堵后，
大湾区重点关注珠海、中山、广佛！
这些年深圳限购政策越来越严，现在深圳二手房指导价又进一步加强了限贷，包括东莞、南沙现在也是对外地人的贷款在控制，这些资金要往哪里走？
第一条出路是深圳的内部轮动，比如说优质的公寓。现在南山的商务公寓的去化周期是8个月，全深圳的去化周期大概是18个月，这个时间说长不长，说短不短，所以我重点建议关注优质公寓，地段好的，如果这个公寓还能带学位的是最好的。公寓大家不要随便买，这种投资需要挑。
第二条出路，大湾区核心区的轮动。过去这几年也是一步步走，先是深圳的前海、宝中、大空港这些地方上涨，当沙井的二手房在去年都出现8万的情况下，东莞的滨海湾新区也无房可卖。
前两年很多人是无法想象为什么东莞会突然涨得这么猛？按照国家统计局的数据，它的房价涨幅是超过深圳的，是全国第一。现在松山湖最好的一些房子已经卖到了7万一平米，很多好一点的小区，四五万的价格是买不到的。为什么？因为当深圳把资金往外赶的时候，他们开始往东莞、南沙这些地方走。
很多人说南沙只有新房涨，二手房不涨，去年南沙有一个二手房的楼盘叠翠峰，去年年初的时候售价是2.5万左右，现在好一点的户型到了4万左右，也是因为从深圳涨起来之后，慢慢往东莞扩散，东莞限购之后，开始往南沙蔓延。
715之后，南沙很多项目出现了跳涨，但现在南沙也开始控，所以我们判断今年资金会开始往中山、珠海转移。
广州相对会独立一点，去年开始涨，佛山是跟着广州走的，因此佛山也会涨。
如果有朋友在深圳名额被限制了，手里又有点闲钱，在大湾区也可以重点关注中山、珠海、广佛区域。
你买内地的一些弱二线城市，比如说长沙、重庆、南昌、合肥，还不如买大湾区的临深城市。
未来主导全世界经济的依然会是一些高科技企业，能够容纳高科技企业增长的城市，它的价值会比很多工业型城市高很多，并且这个价值会一步步拉开。所以把资金往深圳这种高科技城市以及深圳周边去转移，比回到三四线城市或者是一些弱二线城市买，可能在这边的收益率更高。
为什么会产生轮动？有句话叫“金钱永不眠”，它永远不会休息，它永远在寻找机会。
2018年到2019年，整个大湾区里面就是深圳在涨。2020年东莞和南沙跟涨，东莞在2019年下半年开始就已经在涨了，但是没那么明显，2020年东莞的表现是非常不错的，南沙的表现也是非常不错的。
去年南沙的爆发力我们也是没想到的，2019年的时候，我们说看好南沙的时候，很多广州本地人都是不看好的，但最终市场验证了我们的判断，我们现在认为中山的火炬开发区+翠亨新区可能成为下一个南沙。
深圳没机会了，东莞没机会了，南沙现在还有机会，但接下来可能也会往中山和珠海转移，2021年中山和珠海也会跟涨。
现在中山的均价大概是1万出头，离深中通道最近的马鞍岛现在是3万多，听说马鞍岛有的楼盘今年会卖到4万。但是我认为，如果马鞍岛的房价到3万多、4万的时候，个人建议适当谨慎。
马鞍岛它周边的配套依然还是相对比较差，它需要的建设周期还比较长。如果马鞍岛3万多，甚至4万，不如再往前开车十几分钟，往火炬开发区的政府周边，那里的配套更成熟，在那边的机会可能会更好。
包括佛山和东莞之间类比，佛山的经济总量是超过东莞的，但是它的房价比东莞低很多，所以佛山的一些核心区域也是有机会的。
