备受瞩目的《珠海市地价管理规定》在实施三年后迎来修订。农村集体经济组织自留用地不再单独批准进行房地产开发；租赁工业用地最长可达20年、优先发展产业可享7折优惠；小区结建式地下停车位可办理产权登记等内容引发注目。国有建设用地地价管理规定的调整，事关今后一段时期珠海全市工业用地和房地产开发，早些时候珠海就修订稿举行听证会，最终版本尚未发布。南都记者梳理了修订稿的亮点，珠海市自然资源局也就小区入户大堂出入口是否算公用面积，小区地下车库是否免收地价、如何收费等热点问题一一作了回应。
亮点
农村留用地拟不再
单独批准开发房地产
修订稿的一大亮点是删除了原规定有关“利用农村集体经济组织留用地进行经营性房地产(商品房)开发建设”的条款。
珠海自然资源局相关人士解释，2018年，珠海市政府工作会议纪要明确，对农村集体经济组织历史批复留用地开发经营性房地产的用地指标至今尚未消化完毕的，原则上一并纳入旧村改造城市更新中消化解决，不得再单独批准进行房地产开发，国土部门不再核定留用地开发经营房地产用地指标。
修订稿同时调整了租赁国有建设用地的租金标准，将原规定提出的“按办理当时相应用途的评估市场价格标准的5%计收年租金”，修改为“按照办理当时相应用途的评估市场价格标准的2%- 5%计收年租金，具体比例标准由各区人民政府(经济功能区管委会)根据辖区实际情况自行确定”。
有业内人士表示，珠海各区域之间发展阶段、地价水平存在明显差异，修订稿提出的年租金范围为2%- 5%，由各区根据自身实际情况确定，与原规定统一要求的5%相比更灵活。
租赁工业用地最长20年
优先发展产业用地7折优惠
修订稿同时新增多个条款，进一步加大对实体经济的支持，明确依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限最长不得超过20年。属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。
修订稿同时提出，通过招标拍卖挂牌方式取得工业用地土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人可与自然资源行政主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的地价款。
有业内人士表示，对于还处于早期发展阶段的企业而言，直接通过拍卖获取土地建设厂房成本高企，允许“先租后让”有助于减轻企业负担。修订稿同时设置了基建租赁期、投产租赁期和出让期并分别评估计价，充分考虑到了企业发展的不同阶段，是扶持实体产业的又一利好举措。
小区结建式地下停车位
或可办理不动产登记
随着城市汽车保有量不断攀升，停车难问题日益凸显，如何规范用好小区地下停车位成为社会关注的焦点。
修订稿增加了对住宅小区地下停车位的有关规定，提出“住宅小区配建的未纳入容积率计算的结建式地下停车位(库)可依法整体或分层办理不动产登记，不涉及转让和转租的不另计收地价；在符合建设工程规划的前提下，经建设等相关主管部门批准可分割销售的，地下停车位(库)整体应当按土地使用权出让地价评估价格补交地价，且地下停车位(库)的销售和使用应当首先满足业主的需要”。
热点答疑
A 小区地下车位出租是否免收地价？
出租赋予了商品属性，需补交地价
修订稿明确，住宅小区配建的未纳入容积率计算的结建式地下停车位(库)可依法整体或分层办理不动产登记，不涉及转让和转租的不另计收地价。
但在操作层面，不少开发商也会遇到这样那样的疑问，比如地下车位的销售面积是在出让时还是出让后确定，是否由开发商自行确定销售的规模及面积后再补缴地价款？用地单位取得用地后，建设部门发销售许可的具体要求是什么？小区地下车库只租不售是否能免收地价？
珠海市自然资源局相关人士表示，地下停车位(库)在用地出让时是未纳入容积率计算，即未计地价的；用地单位在取得用地后，根据自身需求去申请分割销售的，需要补交地价。将地下停车位(库)赋予商品属性，即转让或租赁地下停车位(库)土地使用权都需要补交地价，补交地价标准是按照本规定中的土地使用权出让地价评估价格标准确定。至于销售许可问题，以建设等主管部门意见为准，该局后续也会与相关部门进行衔接。
该名人士称，地下车位由房地产开发企业整体办理不动产登记后进行销售，并按评估价格缴交，按照文件地价计收的原则以受理时的地价管理规定标准来计收。该局将根据用地单位申请来办理地价核实手续。
在符合建设工程规划的前提下，经行政主管部门批准分割销售后，应及时向该局申请办理整个可分割地下停车位(库)区域的地价核实手续，即申请整体办理地价核实手续，该局将按受理时的地价管理规定标准办理。
B 住宅入户大堂出入口是否不计收地价？
属于业主公摊面积，该局将会同相关部门深化研究
修订稿提出，建筑物架空层、消防通道、避难层、围廊、连廊、出入口、通风口等公共使用部分不计收地价，那么现实生活中小区常见的架空露台、入户大堂出入口等作为公共使用部分，是否不用计收地价呢？
对此，珠海市自然资源局相关人士回应，修订稿中的“出入口”主要是指从地下空间往地上空间过渡而必须使用地上空间的建筑部分；但业主出入的大堂，是属于小区业主需要公摊的面积部分。
综合来讲，目前的一些建筑方案上确实有了一些新的建筑形式的表述，所以修订稿未穷举建筑形式的表述，但判断是否适用“不计收地价”的原则是，该部分是否公共使用部分，是否其他的功能(面积)必须要通过这些公共使用的部分(面积)去过渡衔接的。对于今后在实际工作过程中遇到的新的建筑表现形式或界定存在争议的时候，该局会连同规划、建设部门，依据国家规范对具体报建方案进行更多深化研究思考。
C 土地用途与建筑功能不一致，地价怎么计收
不按土地批准用途使用且不按照规划许可建设，是城管和规划行政执法部门执法范畴
修订稿提出，已出让用地不动产确权登记申请的建筑面积超出《建设工程规划许可证》的超建部分，经行政主管部门确认属规划许可合理误差范围的，采用评估市场价格计收。
采访中，部分开发商对此高度关注，提出如果房地产项目超出建设工程规划许可证，超建面积的合理误差范围具体怎么认定？土地开发中，当出现建筑功能与土地原有用途不一致的情况时，地价又该怎么计收？
珠海市自然资源局相关人士表示，经函询原珠海市住规建局，认定超建面积合理误差范围的文件依据为《珠海市城市规划技术标准与准则》和《珠海市建设工程规划验收管理办法(试行)》。珠海地价计收部门今后将依据住建部门的认定结果来核计地价。如果土地批准用途是住宅，地上建筑建成了办公，即不按土地批准用途使用且不按照规划许可建设的问题，属于违建，是城管和规划行政执法部门执法范畴。地价计收或补缴的依据为相关用地取得或批准的合法手续文件或有效产权登记等。
知多D
结建式停车位
有关业内人士表示，地下车位主要有单建式和结建式两种方式，单建式地下车位是独立开发建设，而结建式地下车位通常指的是和地面建筑一并开发建设的地下空间，目前不少小区配套建设的地下人防车位属于结建式地下车位。
